El Concejo de Representantes aprobó, con los votos oficialistas, suspender nuevamente por 12 meses la aprobación de permisos para construir edificios de viviendas colectivas, oficinas y usos mixtos en el Área Central y en los corredores urbanos principales (Corredor 1 – Tramo 2; Corredor 2; Corredor 3 – Tramo 1; Corredor 4).
Esta iniciativa continúa la misma política edilicia tomada por el Gobierno de Avilés en su tercer mandato, cuando en 2023, suspendió por un año los permisos para construir nuevos edificios en el área central. Después de algunas prórrogas, el jueves pasado se aprobó una nueva suspensión por otro año más.
La medida tiene como objetivo controlar la densidad edilicia, revisar el crecimiento urbano, proteger el medio ambiente y asegurar la provisión de servicios públicos, según lo expuesto en la nota elevada por el Ejecutivo al Concejo de Representantes
Nota del Poder Ejecutivo al Concejo de Representantes:
Tengo el agrado de dirigirme a ese Cuerpo a fin de remitir para su tratamiento un proyecto de Ordenanza que establece la suspensión por el término de doce (12) meses de la aprobación de edificios de viviendas colectivas (en bloque o dispersas), edificios de usos oficinas y edificios de usos mixtos, en el Área Central (AC) de la ciudad de Villa Carlos Paz – todo según lo previsto en el Código de Edificación y Urbanismo, Ordenanza N° 4021 – con excepción de los edificios destinados a alojamiento turístico formalizado, como a servicios institucionales, educativos y de salud, considerados sin unidades de vivienda individual o colectiva de uso permanente o temporario.
Apenas asumida esta nueva Gestión de Gobierno, desde el Departamento Ejecutivo Municipal se elevó al Concejo de Representantes un proyecto de Ordenanza suspendiendo la construcción de tales tipologías en todo el Ejido de la ciudad, a la vez que encomendaba al Consejo de Planificación Urbano Ambiental (CPUA) la revisión, estudio y elaboración de una propuesta integral de uso del suelo para el Área Urbana, que permitiera adecuar la normativa en vigencia al proceso de crecimiento edilicio y poblacional de la Ciudad, promoviendo su concreción física, en un todo de acuerdo a los presupuestos ambientales establecidos en la Carta Orgánica Municipal.
Producto de tal solicitud, el CPUA elaboró y aprobó por mayoría dos Dictámenes – tanto en el año 2024 y 2025- cumplimentando la premisa de una revisión integral.
Atento a que al día de la fecha, no se ha aprobado normativa alguna en relación a la revisión de los indicadores de densidad edilicia de la ciudad y ante la inminencia de la caducidad del plazo propuesto a través de la Ordenanza N° 7227, se torna necesario evaluar la incidencia de la Ordenanza N° 7001 y sus sucesivas prórrogas a fin de elevar un nuevo instrumento normativo que regule el fenómeno de crecimiento edilicio y renovación urbana evitando un modelo de ciudad de alta densidad.
Antes de la sanción de la Ordenanza N° 7001, el Municipio de Villa Carlos Paz autorizaba en promedio 5,234 m² por mes, promedio que se redujo después de agosto 2023, a 4,502 m². De acuerdo a un análisis técnico desarrollado por personal de la Secretaría de Desarrollo Urbano Comunitario y Gestión Ambiental, la evidencia indica que la referida Ordenanza redujo de manera clara y persistente la superficie de edificación autorizada en Villa Carlos Paz, lo que respalda que la medida tuvo un impacto efectivo en limitar la expansión de nuevas obras de mediana y gran envergadura hasta que se realizase el estudio pertinente.
Tal cuál se expresaba al momento de elevar el proyecto normativo que dio origen a la Ordenanza N° 7001, nuestra ciudad debe atender a los preceptos de nuestra Carta Orgánica, la cuál estipula que Villa Carlos Paz es Municipio Sustentable y el ambiente es patrimonio de la sociedad. Las políticas en este sentido se sustentan en las necesidades y conveniencias actuales y como expresión de solidaridad activa con las próximas generaciones.
A partir de la publicación de los datos oficiales del Censo 2022, contamos con evidencia formal para comprender la dinámica de crecimiento estructural y densificación de Villa Carlos Paz.
Según el análisis realizado, el microcentro presenta las densidades más altas de la ciudad, con radios que superan las 250 viv/ha, evidenciando un tejido urbano altamente compacto e intensivo. A medida que se avanza hacia los bordes del ejido, las densidades disminuyen drásticamente, revelando un fuerte proceso de verticalización y concentración edilicia en el centro, contrastando con la baja ocupación permanente en otros sectores.
Otro dato evaluado fue el porcentaje de hogares con personas presentes sobre el total de hogares. En el área central se registran valores sensiblemente bajos, con varios radios por debajo del 50 %, lo que indica que más de la mitad de las viviendas se encuentran deshabitadas la mayor parte del año o se utilizan para fines no residenciales permanentes. En la periferia los valores se elevan, superando con frecuencia el 70–80 %, lo que refleja una mayor ocupación estable. Este indicador expone una alta vacancia o uso temporario de viviendas en el microcentro, independientemente de la cantidad total de unidades construidas.
Estudiada la relación de personas totales sobre el total de viviendas (ocupadas y no ocupadas), surge que en el microcentro la mayoría de los radios registra menos de 1 persona por vivienda, por lo que este indicador sintetiza la baja densidad poblacional real en relación con el stock de viviendas disponibles en el área central.
La comparación de los datos obtenidos evidencia un desacople estructural entre la capacidad residencial construida y la población residente estable en el centro de Villa Carlos Paz. En la misma zona donde se concentran las mayores densidades de viviendas y donde se ha producido un intenso desarrollo edilicio, se observa simultáneamente baja proporción de hogares efectivamente ocupados y menos de una persona por vivienda en promedio. Este diagnóstico constituye una base técnica sólida para las disposiciones de la Ordenanza Nº 7001, que busca revisar y regular el crecimiento edilicio en las áreas de mayor concentración, garantizando una planificación urbana acorde a la capacidad de infraestructura y a la residencia efectiva de la población.
Ante la base del estudio realizado, y conservando el espíritu de la Ordenanza N° 7001, este Departamento Ejecutivo estima prudente – hasta que se sancione una normativa definitiva- suspender la construcción , de edificios de viviendas colectivas (en bloque o dispersas), edificios de usos oficinas y edificios de usos mixtos , con excepción de los edificios destinados a alojamiento turístico formalizado o a servicios institucionales, educativos y de salud, en el Área Central (AC) y corredores 1,2,3 y 4 de la ciudad de Villa Carlos Paz .
Si bien, los Dictámenes aprobados en el CPUA contemplaban algunas propuestas adicionales, es potestad del cuerpo Legislativo evaluar su aprobación o realizar alguna proposición de modificación, lo que no se ha llevado a cabo hasta la fecha e impulsa al Departamento Ejecutivo Municipal a elevar el presente proyecto de Ordenanza.
Atento a todo lo expuesto, es que elevo el presente proyecto de Ordenanza para ser tratado en el ámbito legislativo.
ORDENANZA APROBADA:
EL CONCEJO DE REPRESENTANTES DEL MUNICIPIO DE VILLA CARLOS PAZ
Sanciona con fuerza de O R D E N A N Z A
ARTÍCULO 1º.-SUSPENDER por el término de doce (12) meses, contados a partir de la promulgación de la presente Ordenanza, la aprobación de edificios de viviendas colectivas (en bloque o dispersas), edificios de usos oficinas y edificios de usos mixtos, en el Área Central (AC) de la ciudad de Villa Carlos Paz y Corredor 1 Tramo 2, Corredor 2, Corredor 3 Tramo 1 y Corredor 4 – todo según lo previsto en el Código de Edificación y Urbanismo, Ordenanza N° 4021 – con excepción de los edificios destinados a alojamiento turístico formalizado, a servicios institucionales, educativos y de salud, considerados sin unidades de vivienda individual o colectiva de uso permanente o temporario-.
ARTÍCULO 2º .- A los efectos de la presente Ordenanza, entiéndase por vivienda colectiva aquellas construcciones que agrupen más de 6 unidades de Vivienda individual por lote, ya sea en viviendas aisladas, adosadas o agrupadas en una única edificación destinada a departamentos con circulación de uso común.
ARTÍCULO 3º.- A fin de cumplimentar con lo establecido en el Artículo 1° de la presente, no será de aplicación por parte de la Dirección de Obras Privadas, Catastro y Planeamiento, todos los Artículos e incisos de la Ordenanza Nº 4021, que estén relacionados y tengan correlación con las construcciones de edificios de viviendas colectivas (en bloque o dispersas), edificios de usos oficinas y edificios de usos mixtos – con excepción de los edificios destinados a alojamiento turístico, servicios institucionales, educativos y de salud, todos ellos sin unidades de vivienda individual o colectiva de uso permanente o temporario.
ARTÍCULO 4°.- DISPONER que la suspensión objeto de la presente, alcanza la tramitación de proyectos que involucren las tipologías de viviendas afectadas por sus disposiciones, estableciendo que la presentación de los mismos no implica la adquisición de derecho alguno.-
ARTÍCULO 5º.- La presente ordenanza entrara en vigencia a partir de su promulgación.
ARTÍCULO 6º.- De Forma
